Ali je vredno vzeti hipoteko zdaj? Je donosno, da zdaj vzamem hipoteko?

Gospodarske razmere v Rusiji so zdaj precej zapletene in mnogi državljani razmišljajo o tem, kako zagotoviti varnost prihrankov z vlaganjem v nakup stanovanja. Nekateri pričakujejo, da bodo vlagali v nepremičnine na račun osebnih sredstev, drugi pa se bodo zanašali na bančna posojila. Ampak ali je vredno zadolžiti hipoteko zdaj? Morda obstajajo primernejši načini vlaganja?

Hipotekarna kriza: dve skupini kazalnikov

Da bi odgovorili na vprašanje, ali naj sedaj hipoteko prevzamejo, ko ima Rusija težko gospodarsko situacijo, bi bilo koristno začeti z analizo ključnih sestavin bančne krize, kar pravijo številni analitiki. Potem bomo poskušali ugotoviti, koliko krize EU in ZDA proti Rusiji krivi za to situacijo - to je tisto, od koga se zahteva, da igra ključno vlogo v dejstvu, da se v ruskem gospodarstvu pojavljajo krizni trendi.

Torej, kakšne so težave v nacionalnem bančnem sistemu Rusije? Strokovnjaki identificirajo dve glavni skupini kriznih kazalnikov, ki se nato oblikujejo pod vplivom velikega števila različnih dejavnikov.

Kriza plačilne sposobnosti

Prvi kazalnik krize: plačilna sposobnost prebivalstva se zmanjšuje. Ljudje preprosto ne morejo privoščiti novih posojil. To pa je povezano z naslednjimi glavnimi dejavniki.

Prvič, z rastjo inflacije, povečanje cen za večino potrošniškega blaga, zlasti uvoženih izdelkov. Najbolj opazno povečanje stroškov gospodinjskih aparatov. In to kljub dejstvu, da realna plača, če raste, ni v sorazmernih razmerjih. Tudi cene za stanovanjske in komunalne storitve, prevoz stalno narašča. Rezultat: državljani nimajo prostih sredstev za servisiranje posojil.

Drugič, to je kreditiranje znatnega dela državljanov. Mnogi ne toliko razmišljajo o tem, ali je vredno vzeti hipoteko zdaj, koliko o tem, kako odplačati prejšnja posojila. Zelo veliko Rusov ima težave pri odplačevanju sedanjega dolga.

Zdaj pa poskušamo ugotoviti, kako so gospodarske sankcije proti Rusiji vplivale na pojav prvega kriznega kazalnika. V zvezi s prvim dejavnikom verjetno vplivamo. Povečanje cen izdelkov strokovnjakov povezuje z embargom na hrano Ruske federacije proti evropskim dobaviteljem - in to je nekako povezano s sankcijami. To je ruski odgovor na njih. V zvezi z drugim dejavnikom - verjetno je krivda sankcij tukaj relativna. Dejstvo je, da so večino posojil izdali Rusi že pred zapletom politične situacije.

Verjetno bomo imeli tudi pravico opozoriti, da sta oba dejavnika, ki tvorita ustrezen kazalnik, medsebojno povezana. Povečanje cene izdelkov in storitev, seveda, dodatno omejuje solventnost potencialnega posojilojemalca, če ima posojila.

Kriza v bankah

Drugi kazalnik krize: poslabšanje razmer v bankah, kot posledica - nezmožnost kreditnih in finančnih institucij za izdajanje posojil, vključno s hipotekarnimi posojili, in jih ponuditi v razmerah, ki so udobne za potrošnika. Dejavniki trenutne situacije so, kot sledi.

Prvič, banke imajo zdaj zelo omejen prosti kapital. Da bi bankam dali nekaj posojilojemalcem, bi morale banke imeti nekaj. Likvidnost ruskih kreditnih institucij s strani mnogih strokovnjakov je ocenjena kot ne visoka.

Drugič, banke, čudno dovolj, so v podobnem položaju z posojilojemalci - v smislu kredita. Dejstvo je, da sami dolgujejo tujim upnikom, Ruski centralni banki.

Ali pa poskusimo ugotoviti, ali so za sedanje stanje krive sankcije? Mnogi strokovnjaki verjamejo, da je to tako. Zakaj? Podporniki tega stališča poudarjajo, da so znaten del ruskih kreditnih in finančnih institucij dolžniki tujih upnikov. V letih pred sankcijami so aktivno izvajali tuja posojila, pri čemer so izkoristili ugodne obresti na obresti. Povračilo dolgov je bilo v veliki meri predvideno na račun mehanizmov refinanciranja - na račun novih tujih posojil. Zdaj, ko so v pogojih sankcij ruske banke praktično izgubile priložnost, da se jih vknjiži v tujino, morajo financerji iskati nove vire za plačila. Veliko kreditnih institucij, pravijo analitiki, nimajo lastnih rezerv za to. In še toliko bolj nimajo kapitala, da ga izdajo kot posojila.

V prednostni nalogi - razmere v bankah?

Napovedi o tem, kako se bo hipoteka razvijala, kaj pričakovati od trga, so v veliki meri odvisni, analitiki verjamejo, navsezadnje na dejansko stanje bank. Vidik, ki odraža dejavnost potencialnih posojilojemalcev, je v tej fazi sekundaren. Tudi če Rusi nimajo težav s plačilno sposobnostjo, ki jih narekujejo zvišanja cen (zlasti na elektroniko in drugo uvoženo blago) in pomanjkanje realne rasti plač, je položaj v bančni industriji sama oddaljena od optimalnega, tako da se hipotekarni trg razvija tako aktivno kot v Ekonomisti verjamejo v zadnjih nekaj letih.

Povrniti se v odstotkih

Analitiki verjetno najverjetneje verjamejo, če želijo banke aktivno posojati državljanom v času krize, bodo to storile z znatno zvišanjem obrestnih mer. Ali z zaostritvijo meril za odobritev posojila. Tako je možen scenarij, v katerem oseba sploh ne bi smela razmišljati o tem, ali naj zdaj vzame hipoteko. Najverjetneje, banka preprosto ne more zagotoviti posojila na ugodne pogoje. Ali celo v vlogi zaradi notranjih kriznih razlogov. Ali je sedaj smiselno, da vzamemo hipoteko, če je položaj v bankah daleč od optimalnega? Veliko strokovnjakov meni, da takšne odločitve še niso upravičene.

Če je vloga odobrena

Razmislite o uspešnem scenariju - na primer, ruska oseba nima težav s tekočimi posojili, ima visoko plačo in banka je načeloma pripravljena zagotoviti posojilo za nakup stanovanj. Ali je vredno sposoditi tega državljana? Na to vprašanje lahko odgovorimo na podlagi preučitve ključnega vidika prihajajoče transakcije: ali ne bo izhajalo, da bo po nakupu stanovanja čez nekaj časa padel v ceno toliko, da se bo hipoteka izkazala kot nedonosna za osebo?

S tega vidika je pri odločanju o tem, ali je zdaj vredno sprejeti hipoteko, bolj smiselno preučiti trg ne toliko z vidika kriznih razmer v bankah in sankcij, ampak z vidika analize trendov, ki odražajo dinamiko nakupa in prodaje nepremičnin. Seveda ima politična situacija nekaj vlogo. Toda ključni dejavnik možnosti za naložbe v stanovanja, pravijo strokovnjaki, je stanje na upoštevnem trgu.

Stanje na trgu nepremičnin

Kako so stvari v segmentu nepremičnin? Ali je zdaj dobičkonosna hipotekarna posojila v smislu pričakovanega gibanja cen stanovanj? Strokovnjaki ugotovijo tri verjetne scenarije glede možnosti za razvoj trga.

Glede na prvo, cene nepremičnin v prihodnjih letih ostanejo na ravni, ki je bolj ali manj pomembna za sedanji. Podporniki tega stališča menijo, da je trenutni trg nepremičnin v smislu cen, ponudbe in povpraševanja precej uravnotežen. Potencialni upad potrošniške dejavnosti zaradi omejevanja posojil s strani bank in nizke kreditne sposobnosti posojilojemalcev, verjamejo gospodarstveniki, bo spremljal tudi ustrezno zmanjšanje ponudbe - predvsem zaradi dejstva, da lastniki stanovanj raje čakajo na krizo in ne prodajajo stanovanj preveč poceni. Ali je zdaj dobičkonosna hipoteka glede na ta scenarij? Verjetno ne. Cene ostanejo enake in obresti za banko, ki bodo zaradi krize verjetno velike, bodo morali plačati.

Vendar je smiselno, da stanovanje na kredit v primeru, če oseba trenutno najema stanovanja, in pričakovani znesek plačil bo sorazmerna s najemnino. Vendar ta možnost predvideva, da ima državljan precejšen znesek za začetni obrok hipoteke. V tem primeru je verjetno bolj donosno, da ga formaliziramo kot depozit, prejmemo obresti, zaradi česar plačamo najeto stanovanje. Nekatere banke zdaj ponujajo izdajo prispevka v višini 20% na leto ali več. To je po mnenju analitikov posledica povečanja stopnje refinanciranja centralne banke, ki se je v decembru povečala na 17%. Če upoštevamo zgoraj navedeni scenarij, z vidika naložbe bo depozit videti bolj donosen kot vlaganje v stanovanje - malo verjetno je, da se bo v tem primeru cena dvignila za 20% na leto, nato pa še za isti znesek, medtem ko v primeru Ob depozitu obresti obračuna banka.

Drugi scenarij predvideva, da se bodo cene nepremičnin še povečale. To bo najprej povezano z inflacijskimi procesi. Pričakuje se, na primer, da bo s povzemanjem rezultatov gospodarskega razvoja v letu 2014 ustrezna številka presegla 11%. Tudi če povpraševanje na trgu nepremičnin ni dovolj dinamično, strokovnjaki verjamejo, da se lahko zvišanje cen stanovanj na splošno pričakuje sorazmerno z inflacijo. Ali je vredno, da zdaj vzamemo hipoteko, če upoštevamo ta scenarij?

Najbolj verjetno je, da bodo merila za potencialnega kupca v tem primeru približno enaka kot v primeru prve možnosti. To pomeni, da lahko posojilo za stanovanje, če je trenutno stanovanje umaknjeno, in plačila obresti bodo enake ali ne veliko večje od najemnine. Ali pa položite depozit za znesek, ki ste ga prejeli za začetno plačilo, prejeli obresti in na račun tega plačali najemnino.

Tretji scenarij vključuje znižanje cen stanovanj. To bo posledica morebitnega neravnovesja med ponudbo in povpraševanjem na trgu, kar se lahko ogreje z dejstvom, da je v zadnjih letih v Rusiji uvedena znatna količina novih stavb. Čeprav je pomemben del stanovanj, zgrajenih v okviru teh projektov, pravičnost, vendar se bo zaznavni odstotek od njih kasneje prodal po tržnih cenah ali, na primer, preprodati. To lahko povzroči, kot nekateri ekonomisti verjamejo, prekomerno ponudbo na stanovanjskem trgu.

Verjetno, če sledite temu scenariju, sploh ni smiselno spraševati, ali je vredno vzeti hipoteko zdaj. Seveda to ne bo najboljša možnost. Če gre za vprašanje iskanja ugodnih naložb, je mogoče posvetiti pozornost depozitom. Če obstaja potreba po stanovanjih, je bolje, da ga najamete, še posebej, ker se ustrezne tarife praviloma zmanjšujejo po segmentu nakupa in prodaje.

Faktorji so medsebojno povezani

Seveda je vsak scenarij na trgu nepremičnin v veliki meri odvisen od razmer v bančnem sektorju in na ravni solventnosti državljanov. Zato lahko rečemo, da zgornji dejavniki krize neposredno vplivajo na stanovanjski trg, pa tudi vse druge. Hkrati pa strokovnjaki še vedno menijo, da se objektivni tržni mehanizmi - ponudba in povpraševanje - oblikujejo pod omejenim vplivom omenjenih dejavnikov. Merila so zelo pomembna, kar odraža resnično potrebo Rusov za te ali druge vrste stanovanj, ob upoštevanju vpliva migracijskih procesov, sprememb v tehnologiji gradnje stanovanj itd.

Faktor deviznega tečaja

Vendar nekateri strokovnjaki menijo, da je dovoljeno izločiti tudi četrti scenarij, ki predvideva znatno povečanje cen nepremičnin zaradi vpliva edinega, v določenem smislu faktorja. Kot veste, se je tečaj dolarja v letu 2014 dvignil na rubelj. Vendar pa večina valut drugih držav v razvoju, vključno s državami CIS, ni ameriški. Posledično se je povprečna plača v dolarjih v Rusiji in, recimo, v Kazahstanu, praktično izravnala ali celo morda poslabšala stopnjo, ki je bila ugotovljena v sosednji državi. Kot rezultat, stanovanja v Ruski federaciji v smislu, recimo, kazahstanski tenge na številnih segmentih, so bistveno cenejši od cen svojih sosedov. Državljani Kazahstana sčasoma pridejo v Rusijo in kupijo stanovanja tukaj. Ta trend, kot kažejo nekateri ekonomisti, lahko vztraja in se tudi intenzivira zaradi podobne dejavnosti prebivalcev drugih sosednjih držav - Belorusije, Azerbajdžana in baltskih držav, po možnosti Kitajske. To lahko v določeni meri ogreje povpraševanje po nepremičninah in povzroči zvišanje cen v dinamiki, ki presega inflacijo.

Morda bi morala oseba študirati, se odločiti, ali naj vzame hipoteko, mnenja strokovnjakov glede četrtega scenarija, vendar le, če živi v mejnem mestu. To pomeni, da je to možnost mogoče pripisati številu lokaliziranih.

Sklepi

Tako smo opredelili glavne dejavnike, ki določajo krizne trende na trgu nepremičnin in preučili glavne scenarije, katerih študija nam bo omogočila, da ugotovimo, ali je vredno vzeti hipoteko stanovanja v današnji tržni situaciji.

Poskusimo povzeti. Torej, na trgu bančnega kreditiranja - krize. Banke po vsej verjetnosti ne bodo mogle izdajati posojil z dinamiko, ki so jo naredili v preteklih letih, in pod enakimi pogoji glede obresti. Posojilojemalci pa po drugi strani ne bodo vedno imeli objektivne možnosti za plačilo na hipoteko. Posledica tega je zmanjšanje povpraševanja. Razlog za bančno krizo je politična situacija. Zato, odvisno od tega, ali je zdaj vredno sprejeti hipoteko, ko se proti EU izvajajo sankcije EU in ZDA, verjetno rečemo, da ni. Potrebno je počakati, da se stanje v bankah stabilizira, našli bodo nove vire posojil za izplačilo obstoječih obveznosti, ali pa jim bo pomagal vlada.

Drugi dejavnik, ki lahko vpliva na odločitev o tem, ali naj hipoteko prevzame zdaj, je položaj na ruskem trgu nepremičnin. Osnovni ekonomisti razlikujejo tri scenarije. To je stabilizacija cen, njihova majhna rast, sorazmerna z inflacijo ali upadanje. Ali pa, če oseba živi v obmejnem mestu, nekaj povečanja stroškov stanovanj.

Ali je vredno vzeti hipoteko? Prednosti in slabosti te odločitve v zvezi s trenutnimi razmerami na trgu so precej očitne. Med pozitivnimi trenutki - priložnost za naložbe donosno, če bo povpraševanje v bližnji prihodnosti raslo. Ekonomisti, ob priznavanju precejšnje globine sedanje krize, menijo, da se bo stanje v bližnji prihodnosti izboljšalo - zaradi možnega povračila cen nafte, uvozne zamenjave in diverzifikacije gospodarstva države. Tudi naložbe v nepremičnine bodo zagotovile varnost denarnih naložb v povezavi z inflacijo. Med negativnimi stranmi odločitve za nakup stanovanj - verjetnost padca cen ali pomanjkanja rasti je precej visoka. Niti ena ali druga ne bo koristna za kupca stanovanja. Prav tako najverjetneje na tej stopnji banke ne bodo mogle ponuditi posojilojemalcem ugodne obresti.